Zac : Kezako ? (1)

Une réunion publique doit avoir lieu en mars au sujet du dossier de création de la Zac, pièce maîtresse du P.L.U en cours d’élaboration. L’occasion pour Capas d’informer les citoyens sur cette procédure complexe

Introduction

Une zone d'aménagement concerté (ZAC) est une procédure d'aménagement du droit français de l’urbanisme , instituée en 1967 pour se substituer aux zone à urbaniser en priorité (ZUP), et modifiée à de nombreuses reprises depuis..

C' est une opération d'aménagement et d'équipement d'initiative publique et un mode de production de terrains à construire viabilisés.

Les objectifs d'aménagement de ce type d'opération peuvent concerner le développement des activités économiques et/ou la production d'une offre diversifiée en logements.
Son programme intègre également la réalisation d'équipements d'intérêt collectif ou publics.

Comme les ZUP, les premières ZAC ont été conçues comme des procédures d'aménagement dérogatoires, qui n'avaient pas l'obligation de respecter les documents de planification de l'urbanisme.

La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement urbains (loi SRU)  a supprimé  en décembre 2000 les possibilités pour les ZAC de se doter d’un document d’urbanisme autonome.

Elles sont donc soumises au plan local d'urbanisme (PLU) de la commune.

La définition précise  est donnée dans l’article L311-1 du code de l’urbanisme :

« Les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. »

Création de la ZAC 

L'initiative revient à l’État, à une collectivité territoriale ou à un établissement public, ayant vocation, de par la loi ou ses statuts, à réaliser ou à faire réaliser l'objet de la ZAC.

(Dans la suite de ce document nous ne nous intéresserons qu’aux ZAC d’initiative communale).

La concertation préalable prévue à l'article L 300-2 doit être engagée dès le début du projet par une délibération qui précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation.

Le dossier de création est approuvé, dans le cas des communes, par le Conseil Municipal, qui doit également faire un bilan de la concertation.

Il doit comporter (art. R 311-2 du code de l'urbanisme) :

• un rapport de présentation ;
• un plan de situation ;
• un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone ;
• une étude d'impact.

Il doit  préciser si la taxe locale d’équipement est maintenue dans la zone, et quel est le mode de réalisation choisi :

• Régie totale assurée par la collectivité
• Régie en faisant appel à des partenaires extérieurs (appel à concurrence) ou convention publique d'Aménagement avec un partenaire public (Société d’économie mixte (SEM) ou privée). Dans ce cas le partenaire sera appelé dans la suite du document "concessionnaire"  ou "aménageur"

Les règles d'urbanisme de la ZAC sont intégrées au plan local d'urbanisme (PLU).

La création de la ZAC peut nécessiter la mise en révision du PLU si l'opération projetée empiète sur la zone agricole (A) ou porte atteinte à l'économie générale du document d'urbanisme

La délibération qui approuve le dossier donne lieu, en application de l'article R 311-5 du code de l'urbanisme, à des mesures de publicité :

• Affichage, pendant un mois, de la délibération ou de l'arrêté préfectoral à la mairie de la  commune..
• Insertion au Recueil des actes administratifs.
• Insertion dans un journal diffusé dans le département.

 Ces mesures de publicité déclenchent les effets juridiques attachés à l'acte de création :

• instauration du droit de préemption dans la ZAC.
• Possibilité d’un sursis à statuer sur les demandes d’autorisation d’occupation des sols  sans limite de durée (tant que la ZAC existe).
• Possibilité pour les propriétaires de mettre en demeure la commune de racheter leurs terrains (droit de délaissement) dans un délai de un an.

Le dossier de création ne donne pas lieu à enquête publique.

Le dossier de création, qui n’a pour seul objet que de définir le périmètre et le programme de l'opération, sans autoriser la moindre construction, n’a pas besoin d’être compatible avec le POS ou le PLU en cours.

En revanche, le dossier de réalisation doit l’être.