Préemption (1)

Le débat qui a eu lieu le 9 Juillet au conseil municipal (cliquez là pour la délibération) sur les logements communaux a mis sur le devant de la scène une notion importante, centrale  dans les  propositions sur le devenir de la fiche industrielle  de Doëlan, celle du droit de préemption.

Nous ne reviendrons pas sur le débat qui a eu lieu ce jour là autour de la proposition du maire concernant les « logements communaux » tant elle semblait mal préparée, ce qu'il a reconnu implicitement en retirant son projet. Nous attendrons le retour de ce dossier devant le conseil pour nous prononcer, sans à priori.

Cet article tente de faire la lumière  sur le sujet de la préemption.

Définition

Le droit de préemption (ou Droit de préférence) est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes privées (locataire par exemple) ou  publiques (collectivités territoriales, mairies...) d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

Lorsqu'un droit de préemption existe, le propriétaire doit notifier, préalablement à la vente, son projet de vente au titulaire du droit de préemption.

Le titulaire du droit de préemption a généralement entre un et deux mois pour faire connaître sa réponse. A défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir renoncé à son droit de préemption et le propriétaire peut alors vendre son bien librement, mais aux mêmes conditions.

Un cas de préemption bien connu est celui du locataire d'un logement qui bénéficie de ce droit en cas de vente du bien par le propriétaire.

Par la suite nous ne décrirons  que ce  nous concerne plus particulièrement : les droits de préemption publics.

Droit de préemption urbain (DPU)

Lorsqu'une commune est dotée d'un Plan Local d'Urbanisme ou d'un Plan d'Occupation des sols, le Conseil municipal peut créer le droit de préemption urbain (disposition maintenant optionnelle alors qu'elle était de fait avant 1986).

Le DPU doit être décidé par une délibération du conseil municipal.

Cette délibération fixe les secteurs de la commune concernés, qui doivent être :

• des zones urbaines (zones "U") ou des zones d'urbanisation future (zones "NA" ou "AU") du POS ou du PLU
• ou des périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau
• ou dans un périmètre soumis à un plan de prévention des risques technologiques
• ou dans les zones humides ou de prévention des crues
• ou dans un secteur sauvegardé défini à l'article L 313-1 du Code de l'urbanisme

Un certain nombre d'exceptions sont prévues pour des opérations complexes que les municipalités peuvent décider d'inclure en faisant voter un DPU renforcé.

Lorsqu'un DPU est décidé par une commune, toute opération de vente dans les secteurs concernés est notifiée  au titulaire de la préemption  par le notaire, par ce qu'on appelle une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Ce titulaire a alors deux mois pour notifier sa décision de préempter le bien, soit au prix demandé par le vendeur, soit à un prix inférieur.

Le prix de la préemption est fixé librement par la collectivité mais celle-ci doit préalablement demander l'avis du service des Domaines, service des impôts chargé notamment des évaluations des biens immobiliers pour le compte du secteur public

Si le prix ne lui convient pas, le vendeur peut renoncer à la vente, auquel cas on peut rentrer éventuellement dans un cas d'expropriation, ce qu'il est souhaitable d'éviter.

La décision de préemption doit être motivée, c'est-à-dire qu'elle doit préciser l'objectif poursuivi par la collectivité qui rend nécessaire l'acquisition du bien.

Les "actions et opérations" visées sont définies de façon extensive par l'article L.300-1 du code de l'urbanisme :

• mettre en œuvre une politique locale de l'habitat (dans ce cas, une simple délibération préalable de principe du conseil municipal suffit)
• organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques;
• favoriser le développement des loisirs et du tourisme;
• réaliser des équipements collectifs;
• lutter contre l'insalubrité;
• sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.
• se constituer des réserves foncières pour réaliser un ou plusieurs des opérations définies ci dessous

Préemption sur les cessions de fonds de commerce et sur les baux commerciaux

Le conseil municipal peut également, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption  les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Dans ce cadre, chaque cession est subordonnée à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession.

Les règles concernant les prix sont les mêmes que celles concernant le DPU.

La commune doit, dans le délai d'un an à compter de la prise d'effet de la cession, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce ou le bail commercial à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

Délégation de la préemption publique

Une commune peut décider de déléguer son droit de préemption sur une partie de la zone concernée à l'Etat, une collectivité publique, un établissement public (Etablissement Foncier régional ou départemental notamment) ou une société d'économie mixte à participation publique majoritaire

Risques de la préemption

La commune ne doit pas utiliser la préemption « tous azimuts » et ne doit le faire que dans des cas bien précis où l'intérêt général est en jeu, au risque, si ce n'est pas le cas de faire annuler la vente après un  procès.

En pratique, dans les communes où ce droit est en vigueur, il n'est appliqué en moyenne que dans 0,6% des cas.