Etablissement Public Foncier

Les interrogations  sur le  devenir de la friche industrielle de Doëlan ont  mis en évidence le rôle majeur que pourrait jouer un Etablissement Public Foncier pour permettre à la collectivité d'acquérir le terrain mis en vente par Intermarché, sans mettre à mal les ressources de la commune.

C'est, depuis le début, ce que préconise CAPAS.

En quoi consiste  exactement  un tel  établissement ?

Définition et rôle

Un Etablissement Public Foncier est une forme d'établissement public à caractère industriel et commercial ayant la mission de réaliser des opérations foncières pour le compte des collectivités.

Il y a deux types d'établissement public foncier (EPF) : les EPF d'État et les EPF locaux.

Un Établissement Public Foncier d'État (EPF) est un Établissement Public créé par décret en Conseil d'État, après avis des collectivités concernées.

La loi « cohésion sociale » du 18 janvier 2005 précise le rôle des établissements publics fonciers d'État, qui doivent intégrer dans leurs objectifs l'action foncière destinée à la réalisation de logements locatifs sociaux

Il y a actuellement (août 2008) 12 EPF d'État.

L'Etablissement Public Régional de Bretagne, en cours de constitution, sera un EPF d'Etat.

Les Etablissements publics fonciers locaux sont des établissements plus modestes au niveau des communautés de commune , du regroupement de celles-ci ou du département.

Le département du Morbihan, par exemple, dispose d'un Etablissement Public Foncier Local (EPFL).

L'Etablissement Public Foncier Régional de Bretagne (EPFR)

La région de Bretagne a exprimé, dès 2005, le souhait de créer un tel établissement.

Les oppositions qui se sont manifestées à ce projet de la part de certaines municipalités, pour la plupart de droite, n'ont pas permis jusqu'à maintenant de concrétiser ce projet.

Pourtant, le 24 Octobre 2008, moment historique, le Conseil Régional a voté à l'unanimité la création de cet établissement. Plus rien ne s'oppose désormais à la création de cet établissement, absolument nécessaire à la maîtrise du foncier en Bretagne.

Les quatre objectifs de cet établissement sont, par ordre décroissant d'importance :

• Le logement :  il s'agira de favoriser la diversification de logements en milieu rural et la réalisation de logements aidés.
• le développement économique : L'établissement  aidera les collectivités à constituer des réserves foncières pour renforcer leur capacité d'accueil des entreprises, notamment dans s zones d'activités. L'EPFR pourra aussi aider au maintien des derniers commerces dans les communes rurales.
• la protection de l'environnement : L'EPFR aura vocation à acquérir des terrains pour garantir une protection durable des sites sensibles, en les soustrayant à la pression de l'urbanisation (protection de périmètres de captage d'eau, réalisation de ceintures vertes, espaces naturels à protéger,. )
• la reconversion des friches industrielles et militaires

Ressources et capacités de l'EPFR de Bretagne

Le budget prévu est d'environ 40 millions d'euros  par an.

Dans les premières années de sa création les ressources prévues sont :

• la perception d'une taxe dite TSE (Taxe Spéciale d'Equipement) d'un montant de 6€ / habitant pour un total de 17,6 M€
• un apport de la Région et des 4 départements pour un montant de 6,2 M€.
• diverses ressources dont un emprunt de 6  M€.

Dans les années suivantes, la TSE sera maintenue mais non revalorisée et des ressources viendront des  opérations de portage (voir ci-dessous) ou autres prestations.

L'EPFR a prévu d'acquérir chaque année jusqu'en 2015 :

• 80 ha pour le logement
• 40 ha pour le développement économique.
• 50 ha pour la protection de l'environnement
• 40 ha pour les friches (soit environ 50 friches de la taille de celle de Doëlan).

Préemption et Achats

Par délégation de l'autorité compétente (maire dans le cas d'une commune), les Etablissements  Publics Fonciers peuvent exercer le droit de préemption (cliquez là) défini pour ces collectivités dans les mêmes conditions que celles-ci.

Elles peuvent aussi acquérir les terrains à l'amiable.

Portage financier

L'intérêt pour une commune faisant appel à l'EPFR est le portage financier réalisé.

Prenons un exemple.

Supposons que la commune de Clohars Carnoët fasse appel à l'EPFR pour acquérir le terrain ex-capitaine Cook. et que les données chiffrées soient les suivantes :

Coût du terrain : 800  000 €

Frais annexes (dossier, notaire) : 50 000 €

Durée du portage : 4 ans (plusieurs durées sont possibles et le portage peut être prolongé)

Remboursement du terrain : à la fin du portage  (d'autres modalités sont possibles)

Frais dus  au portage : 2% du prix du terrain, soit 16 000 euros par an.

Pendant 4 ans, la commune ne paiera à l'EPFR que 16 000 €/ an  et aura 4 ans (ou plus si prolongation) pour revendre le terrain, par lots ou en bloc, à des investisseurs ou en garder une partie pour ses propres besoins.

A la fin des 4 ans, la commune remboursera  850 000 € à l'EPFR.

Si la commune avait du faire un emprunt de 800 000 €, cela lui aurait coûté environ

64 000 € par an de remboursement.

Comments

[doc zaïus]

Bonjour,
Quel projet pour la friche industrielle de Doelan ?

Les différentes solutions envisagées ici et là ont pour résultat d’envelopper le projet dans un brouillard écologico-économico-administratif à travers lequel il est devenu difficile de faire la
part des choses. Pour un habitant de Sirius les choses pourraient se présenter ainsi:
Cette friche constitue une verrue qui défigure le site de Doelan et qui de plus commence à menacer la sécurité des passants qui auraient la témérité de s’aventurer par là un jour de grand vent ; le
risque de recevoir une ardoise sur le chef est certain, et quelques tôles commencent à sentir l’appel du large. Il est donc urgent de faire quelque chose. Oui mais quoi ?
Aujourd’hui le site appartient à la société INTERMARCHE. C’est donc à ce propriétaire de sécuriser le site si nécessaire. Il appartient à une commission de sécurité d’évaluer les risques et de
faire procéder à une mise en demeure.
Passé cette étape d’urgence , et la sécurité étant provisoirement assurée, il faut penser au traitement de fond.
Le propriétaire actuel ne semble pas avoir de projet de réhabilitation de la friche avec implantation d’une activité commerciale ou industrielle. Son but semble être la revente en vue d’une
plus-value, mais ceci n‘est qu‘une supposition. Nous ignorons en fait ses réelles intentions, en supposant qu’il les connaisse lui-même.
Le nouvel acquéreur pourrait alors être un entrepreneur industriel ou commercial, ou un promoteur immobilier, voire même la commune.
Dans le premier cas le projet prendrait la suite du Capitaine Cook sans problèmes particuliers sauf le respect de quelques règles de préservation du site ( conservation des façades par exemple ).
Ce cas ne s’est pas présenté jusqu’à présent à notre connaissance.
Dans le second cas il faudrait procéder à une modification du POS ( ou du futur PLU ) afin de prétendre monter un projet immobilier. Le POS actuel classe la friche en zone industrielle UI, il faut
donc obtenir son classement en zone constructible avant tout projet immobilier, ce qui pour le moment semble exclu, mais que nous réserve l‘avenir ? L’exemple fameux de la parcelle 52 montre que
rien n’est jamais sûr en ce bas monde et que les voies de la justice sont impénétrables. Les décisions administratives se fondent plus sur la jurisprudence que sur la lettre de la loi, qui est
souvent floue.
L’atmosphère étant pour le moment imprégnée de relents de loi littoral sur fond de SCOT avec un zeste de PADD et un soupçon de ZPPAUP, sans parler de la crise économique, les promoteurs font profil
bas. Mais gageons qu‘ils restent à l‘affut, et sauront profiter de la moindre faille pour placer leurs pions.
Cette fameuse friche peut semble-t-il valoir soit 1,5 million d’euros si elle est constructible, soit 0,33 millions si elle n’est pas constructible ( estimation des domaines ). L’hésitation des
promoteurs est dès lors compréhensible puisque la modification du POS n‘est pas acquise, loin de là.
Mais la partie n’est pas perdue ( ou gagnée ) d’avance. Il sera en effet difficile de justifier de conserver ce bout de terrain en zone UI alors qu’il est inclus dans un secteur entièrement
urbanisée . Cette position sera indéfendable si l’on ne peut mettre sur la table un solide projet de reconversion à caractère commercial ou industriel.
La municipalité et les associations sont farouchement opposées à un éventuel projet immobilier. Les raisons de cette opposition résident dans la crainte permanente de voir le littoral envahi de
résidences secondaires occupées seulement trois mois par an. Cette préoccupation , bien que tardive, est compréhensible . Il est légitime de chercher à développer la région dans le souci d’un
équilibre entre l’économie locale et le tourisme.
Il faut cependant remarquer que l’un tire généralement l’autre, et que le projet immobilier privé ne coûterait pas un centime à la commune.
En opposition à ce projet il existe une troisième voie qui implique l’acquisition du terrain par la commune. Diverses propositions ont été avancées, qu’il est important d’examiner. Le point commun
de ces projets est qu’ils excluent tout ce qui, de près ou de loin, peut ressembler à une résidence de vacances ou à des résidences secondaires ;
L’objectif est au contraire de profiter de cette occasion pour redonner vie à Doelan en y implantant des activités à caractère permanent. On a évoqué un restaurant panoramique, des commerces liés à
la mer, un hôtel, une salle de congrès.
Le problème est qu’une activité commerciale ne se décrète pas; elle est le résultat de la décision d’un entrepreneur privé qui n’investira que s’il estime l’affaire rentable. La décision échappe à
la municipalité.
Notons au passage qu’une salle de congrès nécessite des aménagements pour assurer des capacités hôtelières, des moyens de communications, un grand parking, des moyens de secrétariat, et un
personnel suffisant, bref une affaire qui dépasse les limites imposées.
Une solution alternative a été proposée, qui reposerait sur un projet communal autour d’une salle polyvalente , sans très bien préciser à quoi pourrait bien servir une telle salle à Doelan, ni
comment l‘utiliser à titre permanent et non pas seulement trois fois par an.
Cette solution suppose donc que le bien soit acquis par la commune , ou par l’EPFR récemment créé, la gestion en étant confiée à la municipalité. Les frais de fonctionnement resteraient à la charge
de la commune.
Quelle que soit la solution choisie, si elle engage des frais de fonctionnement élevés à la charge de la commune, il faudra que le projet soit solide, capable d’assurer une activité permanente , de
générer quelques emplois, et de servir de noyau pour des développements futurs autour du site. Il devra également présenter un intérêt réel pour la communauté de communes.
Une simple salle polyvalente ne suffira pas, même associée à une crêperie…...
Nous voilà ramenés à la question initiale: Oui mais quoi ?
Si l’on veut éviter le risque d’un projet promoteur de type « breizhriviera » tout en évitant des investissements à rentabilité douteuse pour la commune, pourquoi ne pas explorer une
quatrième voie ?
Cette quatrième voie pourrait être un projet immobilier communal à base de logements sociaux ( habitat permanent ) avec accession à la propriété. Ce projet aurait le mérite de ne pas augmenter le
nombre de résidences secondaires, et de permettre une « anthropisation » résidente de nature à participer au développement local ( c‘est bien le but recherché ).
Il ne serait pas interdit d’y ajouter un ou deux locaux commerciaux qui pourraient accueillir des activités à caractère local et non touristique. Une étude de marché préalable est bien sûr
nécessaire pour évaluer la crédibilité de la chose.
Il n’est pas interdit de rêver……
Il serait intéressant de savoir dans quelle mesure la situation actuelle peut perdurer ( Deux ans ? Dix ans ? ) et quel peut être le pouvoir de l’actuel propriétaire pour réussir à obtenir une
révision partielle du POS en faveur d’un classement en zone constructible.

[petitmaje]

Effectivement les conditions se seraient plus les mêmes.
Il est très peu probable qu'Eiffage donne suite au projet dans la période actuelle. Rappelons que le maire a donné jusqu'au 31 décembre pour recevoir son nouveau projet .

Si le terrain est remis sur le marché.

Dans le cadre d'une simple procédure de vente, je doute fort qu'Intermarché trouve beaucoup d'acheteurs dans cette période de crise et il pourrait être bien content de trouver un acheteur tel que l'EPFR. Mais pas au prix des années "fastes".

S'il faut passer par la préemption le prix sera fixé par les domaines et, là encore, il sera surement à la baisse.

C'est le bon moment !

[Pomme]

Un établissement Public Foncier est un bel outil, on peut penser: enfin, des sous au service du bien commun. Souhaitons que cela aboutisse.
En ce qui concerne le prix de la friche, il sera à négocier par la commune sur d'autres bases que les tractations Eiffage/Inter-marché. Dans ce cas, Intermarché voulait un prix maximum et Eiffage voulait rentabiliser au maximum son affreuse construction.
Après plusieurs années où les Cloharsiens ont subi le spectacle de cette friche, où ils n'ont pu s'approprier cet espace, où certains ont dépenser beaucoup de temps, d'énergie, d'argent à combattre un projet inadapté au site, intermarché de peut pas avoir les prétentions qu'il affichait auparavant.
Il faut rappeler aussi que la commune avait été bien généreuse avec cet industriel pour son installation à Keranna.
On peut penser que cet espace littoral n'a pas de prix. Certains vont réagir en disant zéro, d'autres 1.000.000, plus?
Moi, je dirai un juste prix en tenant compte de ce qui est cité plus haut.

[petitmaje]

Pour ceux qui seraient surpris par la deuxième image de cet article, il faut savoir qu'au Canada "portage" veut dire porter sur le dos un canoë entre deux lacs.

Un clin d'oeil à des vacances bien agréables